一、是否適用免征（10萬以下免征增值稅）
關鍵看納稅人是否有“適用5%征收率的銷售不動產行為”。
1、如果小規模納稅人所有增值稅應稅銷售行為(包括銷售不動產)合并計算的月銷售額沒有超過10萬元，則其全部應稅銷售收入包括適用5%征收率部分可適用免征增值稅政策。
例如，A公司1月份貨物銷售額（3%稅率）3萬元，不動產銷售額（5%稅率），那么合計8萬元的銷售額全部免稅。
2、如果小規模納稅人所有增值稅應稅銷售行為(包括銷售貨物、勞務、服務、無形資產和不動產)合并計算的月銷售額超過10萬元，但在扣除本期發生的銷售不動產的銷售額后仍未超過10萬元的，其銷售貨物、勞務、服務、無形資產取得的銷售額，包括適用5%征收率的部分(非銷售不動產行為)也可適用免征增值稅政策。但納稅人銷售不動產部分的應稅銷售收入應適用5%征收率依法繳納增值稅。
例如，B公司1月份貨物銷售額（3%稅率）5萬元，無形資產銷售額（5%稅率）3萬元，不動產銷售額（5%稅率）20萬元，合計銷售額28萬元。其中，扣除不動產銷售額20萬元后，貨物和無形資產的銷售額合計8萬元，未超過10萬元的免稅限額。因此，8萬元的部分可以享受免稅，20萬元銷售不動產的部分需全額納稅。
3、如果小規模納稅人所有增值稅應稅銷售行為(包括銷售貨物、勞務、服務、無形資產和不動產)合并計算的月銷售額超過10萬元，而且扣除本期發生的銷售不動產的銷售額后仍超過10萬元的，其銷售貨物、勞務、服務、無形資產取得的銷售額，適用3%征收率的部分適用增值稅減征（減按1%）政策。但納稅人應稅銷售收入適用5%征收率部分應全部依法繳納增值稅。
例如，C公司1月份貨物銷售額（3%稅率）10萬元，無形資產銷售額（5%稅率）3萬元，不動產銷售額（5%稅率）20萬元，合計銷售額28萬元。
其中，扣除不動產銷售額20萬元后，貨物和無形資產的銷售額合計13萬元，超過10萬元的免稅限額。
因此，13萬元的部分可以按照3%減按1%納稅，20萬元銷售不動產的部分需全額納稅。
二、是否適用減征（3%減按1%）
小規模納稅人享受減征增值稅優惠政策（3%減按1%）的，只能是適用3%征收率的應稅銷售收入，適用5%征收率的應稅銷售收入無法享受該項增值稅減征優惠政策。
